こんにちは！

アートテラスホームの市原です。

今回は、見えないこと・わからないことが怖い(不動産取引について)についてご紹介したいと思います。

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アートテラスホームは、横浜・湘南エリアを中心に、自然素材とパッシブデザインを取り入れた新築住宅と、木や自然素材を活かしたリノベーション事業、一緒に行う土地・物件探しの不動産事業をおこなっている会社です。

 

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人生と同じで不動産においても、見えないこと、わからないこと、が不動産取引においても危険なファクターとなります。 

不動産探しは不動産屋さんに聞けば大丈夫、と思っていないでしょうか？ 

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大手不動産会社等、しっかりとした知識を持ち、的確にアドバイスしてくれる不動産屋さんもいまが、全ての不動産屋さんがそうでしょうか？ 

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土地の売買の場合、不動産屋さんは法規制や不動産取引については説明してくれますが、 その内容でご希望の家は建てられるのでしょうか？ 

 

埋蔵物文化財包蔵地内の不動産契約時の重要事項説明の時に 不動産屋さんはどのように説明するかというと、 この不動産は「埋蔵物文化財包蔵地内にあります。発掘調査が必要な場合があります。」くらいの説明しかしてくれない場合があります。

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不安になりませんか？ 

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－埋蔵文化財包蔵地内の場合－

埋蔵文化財包蔵地内の場合、確認が必要なことは、

１．過去に調査は行われているか？ 

２．どういう場合、どのような調査が必要なのか？ 

３．調査をしなければいけない時は、費用と時間はどのくらいかかるのか？ 

せめてこの３点くらいは説明してほしいものです。 

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因みに 

過去に調査が行われている場合は行政への届出だけで建物を建築できる場合があります。 

調査については、埋蔵文化財を傷つける可能性がある場合は調査が必要となります。建物を建てる場合のよくある例としては、地盤調査後、杭工事が必要となる場合です。 

調査は２段階で行われ、１）試掘調査 　２）発掘調査　となります。 

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試掘調査は埋蔵文化財を傷つける可能性がある建物の配置に基づいて、行政機関が複数箇所試掘をして、埋蔵文化財の存在を確認し、重要なサンプリングがあった場合は発掘調査となります。 

発掘調査は、神奈川県の場合は神奈川県に届出（93条届出）をして、行政機関又は行政機関の指定業者を通して、見積、発掘調査となります。 

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費用と発掘調査期間は深さ、広さ、人工等の要因が絡むので都度の確認となります。 

行政によっては補助金が出る場合もありますが、発掘費用の大半は土地所有者負担です。 

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－水道管について－

水道管施設の説明の際も、

「水道管は公営水道で、前面道路から宅地内に２５㎜管が引き込まれております。引き込まれている水道管は古いので入替が必要な場合があります。」 

説明はこの程度です。 

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では、何を知ることが大切なのでしょうか？ 

まず、水道管の素材です。 

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昔の水道管は、鉛管（なまりかん）が使われていたことがありました。 

現在では、鉛が水に溶けだすリスクもあり、鉛管で新設しておりませんが、 

まだ鉛管が使用されている場合があります。 

水道管というのは、 

水道メーターを境に敷地内方向は土地所有者負担、敷地外方向は行政負担となっております。 

いずれにしても、鉛管が使用されている場合には管の入れ替えが必要です。 

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－擁壁の問題－

他にも最近問題視されている擁壁の問題。 

 

簡略化された敷地図を示され、 

「擁壁が施工されております。現況渡しとなっております。」 

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または、 

「昭和の頃、開発行為により施工され、検査済証番号等は残っておりますが、図面はありません。」 

重要なのは、その擁壁が土留めとしての役割を果たしているか？です。 

物件状況等報告書という書面が契約時に交付されます。 

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例えばそこに、

「擁壁が越境しており、亀裂があります。」 

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これだけの説明の場合があります。 

最近問題視されているのは主に、擁壁の老朽化、２段擁壁、認定外擁壁です。 

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■擁壁の老朽化…経年劣化に擁壁としての機能を果たしていない場合があります。 亀裂、変形等があった場合、擁壁の修繕や新設が必要です。 

■２段擁壁…３段の場合もあります。擁壁上にブロック等を敷設し、更に土を嵩増しした場合、ベースの擁壁の耐力荷重を超えてしまい、崩壊の可能性があります。 

■認定外擁壁…行政に届出をしていない擁壁。玉石、大谷石など、土留めとして問題がある擁壁もあります。 

 

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最近は契約不適合責任というものがあり、買主の契約目的が果たせない場合、修補、解約ができるようになってまいりましたが、恐ろしいことに個人間売買では、「契約不適合責任免責」という特約が入る場合があります。 

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私共、建築関係の人間からみた場合、「契約不適合責任免責」であるならば、裏を返せばそれだけ費用がかかる可能性があるので、その分を販売価格に反映してもらいたいのですが、売主及び売主側仲介会社は必ずしも販売価格に反映させていると思えない販売広告が散見されます。 

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このように、 

重要事項説明においても説明でなく、読み合わせになっていることが多くあります。 

購入されるお客様は、建築・不動産関係者でない方が大半です。 

ですから、建築・不動産のことはよくわかりません。 

それをわかるように説明することが本来、 建築・不動産関係者にはあります。 

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これから、建築や不動産を検討される皆さんは、 まず、しっかり建築・不動産のことを公平な立場でわかりやすく説明してくれる建築会社又は不動産会社を探す必要があります。

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